Un amministratore di condominio oggi va incontro a serie responsabilità giuridiche e tecniche, che possono costare care sia ai condomini che agli stessi amministratori. I consigli dell’ Avv. Gerardo Michele Martino del MAPI, Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili
Roma, 12 giugno 2026 – Un amministratore condominiale poco preparato rischia di creare seri danni ai condomini, oltre che a se stesso. L’amministratore è oggi infatti chiamato a gestire responsabilità giuridiche, contabili, tecniche e relazionali che richiedono una formazione adeguata e costantemente aggiornata. Un cambio profondo della figura dell’amministratore di condominio a cui oggi stiamo assistendo, che non deve solo convocare assemblee, riscuotere quote e pagare fornitori, ma abbracciare molte più responsabilità.
Si stima che ogni anno in Italia si aprano tra gli 800.000 ed i 2.000.000 di sinistri condominiali, e una gestione poco attenta e formata dell’amministratore potrebbe portare a ritardi nelle denunce, documentazione incompleta e blocchi nella liquidazione dei danni. Con ripercussioni sia sui condomini che sugli stessi amministratori.
Da qui secondo il MAPI, Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili, l’importanza di una formazione seria e professionali degli amministratori, che possono andare incontro a serie ripercussioni sia civili che penali.
A chiarire i dubbi più impellenti dell’argomento interviene l’Avv. Gerardo Michele Martino, responsabile della formazione del MAPI, associazione professionale che si occupa della formazione e dell’aggiornamento degli amministratori di condominio.
Perché oggi la formazione dell’amministratore di condominio è un tema così importante?
Perché l’amministratore di condominio svolge una funzione delicata, spesso sottovalutata. Gestisce patrimoni immobiliari, rapporti economici, adempimenti fiscali, sicurezza degli edifici, manutenzioni e conflitti tra condòmini. Una formazione superficiale rischia di produrre effetti negativi non solo per il professionista, ma anche per le comunità condominiali che gli affidano la gestione.
La formazione non può essere vissuta come un semplice passaggio burocratico, ma deve servire a costruire competenze reali.
Il Decreto del Ministero della Giustizia 13 agosto 2014, n. 140, ha dato una cornice precisa alla formazione iniziale e all’aggiornamento degli amministratori di condominio. Questo significa che il tema non riguarda soltanto l’opportunità di studiare, ma il rispetto di un sistema di requisiti professionali che deve essere conosciuto sia dagli amministratori sia dalle assemblee condominiali.
La formazione online può essere efficace in un settore così pratico?
Sì, la formazione online può essere efficace quando è organizzata nel rispetto del DM 140/2014 e quando non viene ridotta a un semplice accesso formale a contenuti digitali. La modalità telematica può rappresentare un’opportunità importante, perché consente a chi lavora o vive lontano dai grandi centri di seguire un percorso strutturato con maggiore flessibilità.
Tuttavia la flessibilità non deve mai essere confusa con una riduzione del rigore. Un corso online serio deve avere un programma chiaro, materiali ordinati, contenuti verificabili, tracciabilità del percorso e un sistema finale di controllo delle competenze.
Quali competenze dovrebbe acquisire chi frequenta un corso per amministratore di condominio?
Le competenze fondamentali sono diverse. Vi è certamente una base giuridica: codice civile, disposizioni di attuazione, assemblea, delibere, tabelle millesimali, responsabilità dell’amministratore, recupero dei crediti condominiali. Poi c’è una parte contabile, indispensabile per comprendere riparti, rendiconti e gestione delle somme comuni.
Non va trascurata la dimensione tecnica, manutenzione, sicurezza, impianti, rapporti con professionisti e imprese. Infine, vi è la competenza relazionale, che vede l’amministratore lavorare in un contesto umano complesso, dove spesso le tensioni personali si sommano ai problemi economici e gestionali.
Che ruolo ha l’esame finale?
L’esame ha un ruolo importante perché rappresenta un momento di verifica. Non dovrebbe essere percepito come un ostacolo formale, ma come una garanzia di serietà del percorso. La professione ha bisogno di persone preparate, non di percorsi ridotti a mera formalità.
La verifica finale serve anche al candidato: lo aiuta a comprendere se ha realmente acquisito gli strumenti minimi per iniziare ad assumersi responsabilità professionali.
Nel caso della formazione online, l’esame in presenza assume un valore ancora più rilevante.
È il momento nel quale il percorso formativo viene ricondotto a una verifica personale, concreta e controllabile. Per questo, a nostro avviso, è uno degli elementi che distinguono un percorso serio da una formazione solo apparente.
Quanto conta l’aggiornamento professionale dopo il corso iniziale?
Conta moltissimo. La formazione dell’amministratore di condominio non si esaurisce con il corso iniziale. L’aggiornamento professionale deve essere continuo, perché cambiano le norme, la giurisprudenza, le prassi tecniche, gli adempimenti fiscali, le modalità di gestione documentale e le esigenze dei condòmini.
I corsi di aggiornamento non dovrebbero mai essere saltati o considerati un adempimento secondario. Per un amministratore esterno al condominio, la continuità dell’aggiornamento è parte della credibilità professionale. Chi amministra beni altrui deve poter dimostrare di essere in regola con il percorso formativo richiesto e di mantenere nel tempo un livello adeguato di preparazione.
Anche le assemblee dovrebbero prestare maggiore attenzione a questo aspetto.
Prima di conferire o confermare il mandato a un amministratore esterno, sarebbe opportuno verificare il rispetto dei requisiti formativi previsti dalla normativa, compreso l’aggiornamento periodico secondo il DM 140/2014. Non si tratta di diffidenza, ma di tutela del condominio.
In che modo MAPI interpreta la formazione iniziale e l’aggiornamento dell’amministratore di condominio?
MAPI interpreta la formazione come accompagnamento alla professione. Il corso iniziale non deve limitarsi a trasmettere informazioni, ma deve aiutare il futuro amministratore a ragionare come un professionista. L’obiettivo è formare persone capaci di affrontare i problemi condominiali con consapevolezza, ordine e responsabilità. Questo significa non limitarsi alla norma, ma comprendere come la norma si applica nella vita quotidiana del condominio.
Lo stesso vale per l’aggiornamento. Un amministratore che non si aggiorna rischia di rimanere fermo mentre la professione cambia. Per questo la formazione continua deve essere vissuta come uno strumento di protezione: protegge il professionista, ma protegge anche il condominio amministrato.
La professione di amministratore di condominio è ancora una possibilità concreta per chi vuole iniziare oggi?
Sì, ma bisogna essere realistici. È una professione che offre opportunità, perché il patrimonio immobiliare italiano richiede gestione qualificata. Tuttavia non è una professione semplice. Richiede studio, organizzazione, aggiornamento e capacità di assumersi responsabilità. Chi cerca una scorciatoia rischia di incontrare difficoltà. Chi invece investe seriamente nella propria preparazione può costruire un percorso professionale solido.
Quale consiglio darebbe a chi sta valutando di intraprendere questa attività?
Consiglierei di non scegliere il corso solo in base alla rapidità o al prezzo. È importante chiedersi quale preparazione si vuole ricevere, quale metodo viene proposto e come viene verificata la reale acquisizione delle competenze.
Per questo ritengo preferibile orientarsi verso percorsi formativi organizzati da realtà strutturate e da associazioni professionali operanti ai sensi della Legge 4/2013, capaci di garantire non soltanto l’erogazione delle lezioni, ma anche un contesto professionale, un metodo didattico coerente e un collegamento con l’aggiornamento continuo dell’amministratore. L’amministratore di condominio non lavora su pratiche astratte, ma su edifici, famiglie, patrimoni, conflitti e responsabilità. Per questo la formazione deve essere concreta, seria e orientata alla realtà operativa.
