Riforma dell’amministrazione condominiale: per MAPI rischi connessi ad Albi o Registri

Riforma dell’amministrazione condominiale:  per MAPI esistono forti rischi conessi all’introduzione di Albi o Registri

Roma, 9 gennaio 2026 - Nel dibattito in corso sulla riforma dell’amministrazione condominiale, il MAPI, Movimento Amministratori e Proprietari Immobili, ha pubblicato sul proprio sito istituzionale un’intervista al Presidente, Avv. Gerardo Michele Martino, con l’obiettivo di offrire un contributo di riflessione sul quadro giuridico di riferimento e sulle possibili implicazioni delle proposte oggi in discussione.

L’intervista si colloca nel solco del modello delineato dalla legge 4/2013, che valorizza l’associazionismo professionale non ordinistico come strumento di qualificazione, trasparenza e autoregolazione nel mercato dei servizi.

Secondo MAPI, tale impostazione ha consentito negli anni di promuovere standard professionali differenziati, responsabilità individuale e pluralismo associativo, senza introdurre meccanismi abilitanti di tipo corporativo.

Nel corso dell’intervista viene ribadito che l’amministrazione condominiale si fonda su un rapporto di natura civilistica, nel quale la fiducia nasce dal contratto e dalla responsabilità che ne deriva.

In questa prospettiva, l’effettività delle tutele dipende dalla possibilità per i condòmini di verificare i requisiti, controllare la gestione, revocare l’incarico e, se necessario, ricorrere agli strumenti giuridici previsti dall’ordinamento.

MAPI richiama l’attenzione sui rischi connessi all’introduzione di registri o albi abilitanti. Soluzioni di questo tipo, pur presentate come strumenti di garanzia, tendono a spostare la fonte della legittimazione verso un centro unico, riducendo il ruolo del contratto e producendo, di fatto, un effetto di svuotamento delle funzioni proprie dell’associazionismo previste dalla legge 4/2013.

In un sistema abilitante, infatti, le associazioni rischiano di essere ridotte a meri soggetti accessori, privati della loro funzione di qualificazione e di competizione virtuosa.

L’intervista richiama inoltre il decreto ministeriale 140/2014, che ha definito i requisiti formativi dell’amministratore di condominio all’esito di un confronto tra istituzioni e associazioni di settore.

Tale esperienza viene indicata come esempio di equilibrio possibile tra esigenza di professionalità e rispetto della natura privatistica del rapporto di amministrazione, evitando scorciatoie regolatorie e sovrapposizioni di funzioni.

Un ulteriore profilo affrontato riguarda la tutela dei condòmini. Secondo la posizione espressa da MAPI, la protezione degli interessi della proprietà immobiliare non deriva dall’appartenenza dell’amministratore a un elenco abilitante, ma dalla chiarezza delle regole contrattuali e dalla possibilità di applicare in modo coerente il diritto civile.

L’introduzione di nuovi livelli di certificazione preventiva rischia, al contrario, di generare incertezza e di incrementare il contenzioso.

In Europa non esistono albi 

Nel confronto con l’esperienza europea, viene osservato come in molti Paesi la gestione immobiliare resti ancorata al rapporto contrattuale e alla responsabilità individuale, con modelli diversi ma raramente fondati su apparati centralizzati di abilitazione.

In questo quadro, MAPI sottolinea l’importanza di preservare il pluralismo associativo e la libertà di organizzazione professionale.

Il messaggio conclusivo è improntato a coerenza e responsabilità.

Se il modello attuale deve essere migliorato, ciò dovrebbe avvenire rafforzando l’effettività delle regole esistenti e il ruolo positivo dell’associazionismo professionale, evitando soluzioni che, pur presentate come innovative, finirebbero per comprimere proprio gli strumenti che la legge 4/2013 ha inteso valorizzare.

Il testo integrale dell’intervista è disponibile sul sito istituzionale di MAPI:
https://www.mapi.it/riforma-amministrazione-condominiale-mapi/

Avv. Gerardo Michele Martino
Presidente MAPI

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