Riforma del condominio: il problema non sono i requisiti, ma i controlli

Perché l’amministrazione del condominio non funziona? “Serve rendere verificabili le regole esistenti, e non introdurne di nuove”, secondo MAPI

Roma, 10 aprile 2026 - Nel dibattito sulla gestione e sul futuro del condominio si sta affermando sempre più spesso un orientamento volto a rafforzare i requisiti di accesso alla funzione di amministratore, introducendo nuovi standard formativi e strumenti di selezione. Secondo il MAPI, Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili, il nodo reale è però un altro, “il problema non è introdurre nuovi requisiti, ma rendere verificabili quelli esistenti”. È questa la posizione espressa dall’Avv. Gerardo Michele Martino, Presidente di MAPI, in una recente intervista dedicata al tema del funzionamento del sistema condominiale.

Un problema di funzionamento, non di regole

Le criticità del condominio, conflittualità diffusa, difficoltà nella gestione, contenzioso crescente, non derivano, secondo MAPI, da una mancanza di norme, ma dalla difficoltà di renderle effettive nella pratica.

“Il sistema non è privo di regole, ma spesso queste non riescono a tradursi in strumenti concreti di controllo. È qui che si genera lo scollamento tra norma e realtà”, osserva Martino.

In questo contesto, l’attenzione esclusiva sui requisiti rischia di non incidere sul problema centrale, che riguarda invece la gestione concreta e la possibilità di verifica da parte dei condòmini.

Il nodo della verificabilità

Il tema della verificabilità emerge come elemento decisivo. Secondo l’impostazione MAPI, la qualità della funzione di amministratore non si misura solo all’ingresso, ma nella capacità del sistema di garantire nel tempo trasparenza, leggibilità e controllo.

“Un sistema può essere anche molto selettivo, ma restare inefficace se non è in grado di rendere verificabile la gestione”, prosegue ancora Martino.

Particolare rilievo assume, in questa prospettiva, la contabilità condominiale e il rendiconto, spesso indicati come ambiti nei quali le informazioni, pur presenti, non risultano facilmente leggibili e controllabili.

Una proposta normativa già elaborata

Su queste basi MAPI ha elaborato una proposta normativa completa, già strutturata in articoli, che interviene sul funzionamento del sistema.

L’obiettivo è rafforzare il controllo all’interno del rapporto tra amministratore e condominio, rendendo i requisiti esistenti effettivamente verificabili lungo tutta la durata dell’incarico, senza alterare la natura civilistica dell’istituto.

Un approccio coerente con il sistema civilistico

Secondo MAPI, il corretto funzionamento del condominio richiede che il controllo resti interno al rapporto tra amministratore e condòmini.

“Il rischio è quello di intervenire sulla struttura senza intervenire sul funzionamento, spostando il controllo all’esterno. Ma il condominio può funzionare solo se è in grado di controllarsi dall’interno”, conclude il Presidente del MAPI, Gerardo Michele Martino.

Conclusioni

Nel confronto in corso sulla riforma del condominio la posizione di MAPI introduce quindi un elemento di riflessione chiaro: più che moltiplicare le regole, è necessario renderle effettive.

Perché un sistema funziona quando ciò che è previsto dalla legge è anche concretamente verificabile.

Per approfondimenti è possibile leggere l’intervista integrale sul sito ufficiale MAPI alla pagina www.mapi.it/perche-il-condominio-non-funziona.

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